نص المقترحات التي قدمتها وزارة الإسكان

نص المقترحات التي قدمتها من وزارة الإسكان وتم إيداعها مكتب أمانة لجنة الإسكان والمرافق بمجلس الشعب

القوانين المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر والمعمول بها حالياً:

ـ القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

ـ القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

ـ القانون رقم 4 لسنة 1996 بسريان أحكام القانون المدني علي الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود ايجارها دون أو يكون لأحد حق البقاء فيها وتعديله بالقانون رقم 137 لسنة 2006.

ـ القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بايجار الأماكن غير السكنية وتعديله بالقانون رقم 14 لسنة 2001.

الفصل الأول من الباب الرابع من قانون البناء الصادر بالقانون 119 لسنة 2008 والخاص بتنظيم اتحاد الشاغلين.

ما سبق أن قامت به الدولة وساهمت به الوزارة من تدخلات تشريعية لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر في الآونة الأخيرة:

ـ صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 الذي حرر العلاقة بين المالك والمستأجر فيما يخص الوحدات السكنية الجديدة أو تلك التي ستخلو لعدم أحقية أحد للبقاء فيها حيث أطلق هذا القانون حرية التعاقد علي كل من «القيمة الايجارية ـ مدة العقد» فيما بين المالك والمستأجر.

ـ أعقب ذلك صدور القانون رقم 137 لسنة 2006 والذي نص علي أن تكون للعقود الايجارية الموثقة بمعرفة طرفيها قوة السند التنفيذي مما ساهم في إعادة الثقة بين المواطنين وتفعيل القانون رقم 4 لسنة 1996 بما أتاح عرض الكثير من الوحدات المغلقة للايجار.

ونستعرض فيما يلي أهم المقترحات الواردة للوزارة من خلال قاعدة البيانات:

أ ـ مقترحات وأحكام قضائية بشأن مدة عقد الايجار:

> حرمان الأبناء البالغين من امتداد عقد الايجار وقصره علي الأبناء القصر فقط.

> عدم بقاء أبناء المستأجر وألا يمتد عقد الايجار لهم بل يكون محدد المدة ولتكن خمس أو ست سنوات بعد وفاة المستأجر.

> تحديد مدة العقود القائمة بحد أقصي خمس سنوات.

> المطالبة باستعادة الملاك الشقق المؤجرة المغلقة في حالة ثبوت حصول المستأجرين علي شقق أخري في نفس المدينة.

> وجود فترة انتقالية مدتها 5 سنوات تكون بمثابة مهلة للمستأجرين الحاليين أو ورثتهم لتوفيق الأوضاع لتطبيق قانون تحرير العلاقة الايجارية في نهاية الخمس سنوات.

> الشقق التي ثبت إغلاقها لمدة 5 سنوات يتم تسليمها للمالك فوراً دون قبول استثناءات.

> عدم توريث العقار لأكثر من جيل من المستأجرين.

> إنهاء جميع عقود الايجار فوراً لجميع الوحدات المؤجرة من الباطن وبأثر رجعي حتي لو كانت بموافقة كتابية مسبقة من المالك.

> إنهاء عقود الايجار فوراً بالنسبة لجميع الوحدات غير المستغلة ـ المغلقة ـ دون سبب شخصي موثق من مدة لا تقل عن سنة ويجرم التحايل في ذلك سواء بالنسبة للمستأجر أو المالك.

> ترك أبناء المستأجر الأصلي للوحدة المؤجرة بعد 8 سنوات من وفاته أو شراؤها من المالك وفقاً لسعر المتر الذي تم تحديده عن طريق مصلحة الضرائب العقارية.

> قضت محكمة الاستئناف للايجارات بالقاهرة بإلغاء الحكم الابتدائي بامتداد عقد ايجار الشقة لابن المستأجر علي أساس انه كان مسافراً خارج البلاد.

> قضت محكمة استئناف القاهرة «ايجارات» برفض دعوي إخلاء طرد نجل مستأجر من الشقة لعدم الإقامة فيها بصفة دائمة وذلك تأسيساً علي ان انقطاعه من الإقامة بالشقة انقطاع عارض بسبب ظروف العمل بانتقاله إلي الإسكندرية لا يفقده الحق باستمرار علاقته الايجارية.

> إلغاء امتداد القانون ويبقي الكل ايجار جديد وعرض وطلب ويمكن ان تكون هناك فترة توفيق الأوضاع خمس سنوات.

> انتهاء عقد الايجار بوفاة المستأجر وزوجته وبلوغ أصغر الأبناء سناً.

> تمكين مالك العقار من إخلاء المسكن الذي توفي مستأجره ويستعمله ورثته والتي يثبت إقامتهم الدائمة المستقرة المعتادة في خارج المسكن المؤجر بالقوانين الاستثنائية.

> زيادة القيمة الايجارية بواقع عشر مرات فإذا كان الايجار «5» جنيهات يصبح الايجار المعدل «50» جنيهاً.

> إمكان تحديد القيمة الايجارية العادلة طبقاً لقيمة ايجار المتر المسطح من المساحة الصافية للوحدة وتختلف هذه القيمة وفقاً لتاريخ إنشاء الوحدة.

> زيادة ايجار الوحدات المؤجرة للسكن فقط دون أغراض أخري 30% فقط من القيمة الايجارية لمدة 20 سنة يخضع بعدها الايجار للاتفاق بين المالك والمستأجر.

> حساب الزيادة علي النحو التالي «ان يكون هناك ثلاثة أبعاد أولها المناطق التي تقع فيها العقارات ثانيا الأجرة الاصلية للغرفة بحيث لا تقل عن 10% من الحد الأدني للأجور المقررة في التأمينات الاجتماعية أو الحد المفترض للفقر وثالثها التعامل الضريبي كمعيار حاكم وعلي ان تدرج الزيادة من 10 أضعاف للأحياء الفقيرة و15 ضعفاً للأحياء العادية و20 ضعفاً للأحياء الراقية».

> تحديد نسبة الزيادة السنوية بحيث لا تزيد علي 2% سنوياً من قيمتها الحالية.

> يتم تحديد القيمة الايجارية لكل وحدة بواقع 6% سنوياً من قيمتها الحالية طبقاً للقانون.

> الحل التشريعي التدريجي: إلغاء جميع التخفيضات السابقة لتعود الأجرة إلي الأجرة المثبتة في عقود الايجار الأصلية ثم تقسيم المباني إلي خمس شرائح طبقاً لتاريخ التعاقد أو الايجار كالتالي:

1 ـ الأماكن المؤجرة قبل أول يناير 1944 وتزداد بنسبة 100% سنوياً.

2 ـ الأماكن المؤجرة من يناير 1944 وحتي 4 نوفمبر 1961 تزداد بنسبة 70%.

3 ـ المباني المؤجرة من 5 نوفمبر 1961 وحتي 6 أكتوبر 1973 تزداد بنسبة 50% سنوياً.

4 ـ المباني المؤجرة من 7 أكتوبر 1973 وحتي 9 سبتمبر 1977 تزداد بنسبة 30% سنوياً.

5 ـ المباني المؤجرة من 10 سبتمبر 1977 وحتي 30 يناير 1996 تزداد بنسبة 10% سنوياً.

علي ان تسري هذه الزيادات لمدة خمس سنوات وبعدها تكون هناك زيادة سنوية تقدر بنسبة 10% من آخر أجرة كعلاوة للمالك لمعاملتهم مثل أصحاب المعاشات.

> المطالبة بزيادة الايجارات للمساكن القديمة إلي 200%.

> ضرورة زيادة الايجارات بنسبة 100% بالنسبة للعقارات القديمة المنشأة في الاربعينيات وما قبلها ثم تزداد بنسبة 50% كل 3 أو 5 سنوات ويجب ان تكون الزيادة موحدة دون تصنيف المناطق.

هـ ـ مقترحات بشأن دور الدولة:

> بالنسبة للعقارات الآيلة للسقوط أو التي يمكن زيادة مساحة البناء والارتفاع بها عن الوضع الحالي فيقترح ضورة النص في القانون علي تمكين المالك من هدم تلك العقارات وإعادة بنائها بارتفاع أعلي وعدد وحدات أكبر وذلك في إطار الشروط البنائية مع عمل عقد ثلاثي بين المالك والمستأجر والإدارة المحلية كطرف ضامن وذلك لضمان عودة المستأجر للمبني الجديد علي ان تقدم البنوك التمويل اللازم لذلك ويمنح المستأجر وحدة في المبني الجديد بالقيمة الايجارية السارية قبل هدم المبني أو بقيمة ايجارية يتفق عليها الطرفان علي ان يتم البناء خلال مدة معينة.

> يتم تشجيع البناء بغرض الايجار سواء من خلال القانون 4 لسنة 1996 أو من خلال اعفاءات ضريبة أو من خلال أسعار مميزة للأراضي أو من خلال قيام الحكومة بالبناء للايجار وتشجيع قيام المستأجر علي شراء الوحدة التي يقيم بها من خلال قيمة يتم الاتفاق عليها من الطرفين.

> تقوم الدولة بإنشاء شركة للاستثمار العقاري التأجيري فقط وليس التمليك من وزارة المالية والبنوك العقارية الاستثمارية بهدف تلقي الطلبات من أصحاب وملاك الشقق السكنية وغيرها وتكون مسئولية الحكومة هي ضمان الوحدة السكنية وغيرها وتسليمها للمالك في حالة طلبها في مدة لا تزيد علي 6 أشهر والا تقل مدة التعاقد علي الوحدة عن 5-3 سنوات وتسلم الشركة الايجار للمالك بعد خصم نسبة الأعمال الإدارية.

> إلغاء قوانين الايجارات الاستثنائية رقم 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 والقانون رقم 6 لسنة 1997 والتطبيق لقانون الايجارات المدني بالقواعد العامة وطبقا لشروط عقود للايجار الخاصة.

> تقديم دعم للمستأجر من الدولة.

> تحديد أو حصر المنازل والعقارات القديمة والمتهالكة والسماح بهدمها وإعادة بنائها.

> بناء كم كبير من مساكن الشباب صغيرة المساحة زهيدة الثمن.

> تدخل الدولة الحاسم والفوري بوضع سقف أعلي لأسعار ايجارات الشقق، وأراضي البناء، ومواد البناء مثل الحديد والأسمنت، وعدم ترك هذه الأسعار تحت رحمة الجشعين من التجار، وأصحاب المساكن، ويجب ان يدرك الجميع ان الشقة لها وظيفة اجتماعية وليست تجارة رابحة.

> من الضرورة الا تقوم الحكومة ببيع المساحات الهائلة من أراضي البناء في المدن الجديدة خاصة مدن 6 أكتوبر، والعبور، والشيخ زايد، لشركات المقاولات لكي تبني عليها القصور والفيلات شديدة الفخامة بل من الضروري ان يبني علي هذه المساحات التي يمكن ان تستوعب ملايين السكان المساكن الشعبية صغيرة المساحة زهيدة الثمن.

> يجب ان يقوم جهاز القوات المسلحة المصرية الباسلة بما له من إمكانيات هائلة في المعدات والتقنيات الحديثة والمهندسين الاكفاء بالمساهمة في بناء مساكن شعبية تساعد علي حل مشكلة الإسكان.

> يجب ان تساهم كل وزارة في الحكومة بمبلغ مليار جنيه من الميزانية السنوية لها تضاف إلي ميزانية وزارة الإسكان في فترة من 5-3 سنوات بهدف التعجيل بحل مشكلة الإسكان.

> منح الحكومة قروضاً لأصحاب المساكن التي تتكون من دور واحد أو دورين في جميع مدن مصر للارتفاع بها عدة أدوار بعد تدعيم الاساسات علي ان تؤجر الشقق بأسعار مناسبة ولا تملك قطيعاً.

> قيام أصحاب الملايين من رجال الأعمال بالتبرع لوزارة الإسكان لبناء مساكن لمحدودي الدخل، فهذا هو حق مصر الغالية عليهم.

> تشجيع المحافظات والبنوك المصرية وبنك القرية علي إنشاء وحدات سكنية منخفضة التكاليف وذلك بالأراضي البور وتؤجر هذه الوحدات لموظفي الدولة وأبناء المنطقة.

> تشجيع البنوك المصرية علي إزالة المباني الآيلة للسقوط بعد عمل وإنشاء مدن جديدة لسكان هذه المباني ونقلهم إلي هذه المدن وذلك بأسلوب نقل المربعات السكنية مع مراعاة القيمة الايجارية وعادات وطبيعة هؤلاء المواطنين ثم إعادة تخطيط المربعات المزالة منها العقارات الآيلة للسقوط بطرق حديثة وينشئ عليها العمارات الحديثة والملائمة لوجه المدينة مع كامل المرافق من خدمات عامة ومتنزهات وحدائق وغيرها.

> عمل صندوق يتم تخصيص دخله من 2% قسط استهلاك سنوي للعقار علي أن يكون إعادة البناء للعقار مرة أخري بعد خمسين عاماً.

> مطالبة الدولة بتوفير أراض بأسعار مخفضة للمستثمرين العقاريين لتنفيذ مشروعات استثمارية علي أن يتم تخصيص جزء من المشروع لإقامة وحدات سكنية بنظام الايجار.

> مطالبة وزارة الرسكان بتشجيع الاستثمار الخاص علي بناء وحدات سكنية بنظام الايجار وليس للبيع حيث تستطيع الوزارة تخصيص أراض للمستثمرين بأسعار مخفضة مقابل تخصيص جزء من المشروع لمحدودي الدخل بنظام الايجار.

> تخصيص وزارة الإسكان أراضي مخفضة للمستثمرين علي أن يتم تنفيذ إسكان اجتماعي للشباب بنظام الايجار لمدة 30 عاماً وتحديد القيمة الايجارية بحيث لا تزيد علي 400 جنيه شهرياً علي ان يقوم المستثمر بتحصيل مبلغ 500 جنيه من المستأجر وذلك لعمل وثيقة تأمين بـ100 جنيه ويستطيع المستثمر الحصول علي قرض بضمان وثائق التأمين ومن ثم يستطيع الاستفادة من السيولة في مشروعات أخري مما يحقق عائداً مشجعاً للمستثمرين وللدولة ويساهم في حل أزمة الشباب في الحصول علي وحدة سكنية.

> إنشاء صندوق لدفع الفارق العادل لتعويض المالك وذلك من خلال دراسات تقوم بها وزارة التضامن الاجتماعي لتحديد المستأجرين المستحقين لذلك.

> تشجيع المواطنين علي الدخول مرة أخري في استثمار مدخراتهم في بناء المساكن للتأجير.

> إنشاء محكمة يطلق عليها محكمة المساكن يكون هدفها مساعدة أطراف النزاع «ملاك ومستأجرين».

> اتخاذ الدولة قراراً منصفاً لهذه الفئة من الملاك وذلك برفع جميع الايجارات بأسلوب لا يختلف عما تم في شأن الأراضي الزراعية أو مكاتب الشركات أو عيادات الأطباء ويكون العقد دائم التحرك موازياً لحالة التضخم ويكون لصاحب العقار الحق في استرداد أملاكه مع منح السكان فترة زمنية محددة يمكنهم خلالها توفيق أوضاعهم.

> ان تقوم الدولة بتسهيل مهمة «ذوي الأملاك» للعودة إلي سوق البناء في مصر، لكي يوفروا إعلان «شقة للايجار» هذا هو الحل السحري الذي كانت تملكه مصر قبل دخول السياسة في تسعير الايجارات والحد من الملكية الخاصة ونحن نستيعد ما تم في تحرير العلاقة.

> إلغاء قانون الايجارات القديمة بالنسبة للأغنياء الذين هم ليسوا في حاجة إلي أي دعم من الدولة.

> الإلغاء التدريجي بالنسبة للفقراء أو من هم في احتياج للوحدة العقارية مع توفير دعم يتمثل في إنشاء صندوق حكومي لهذا الشأن ممول من ضريبة مناسبة علي الايجارات الجديدة المحررة من القانون.

> تشكيل صندوق دعم لغير القادرين من المستأجرين عند رفع القيمة الايجارية لاتزان العلاقة بين المالك والمتسأجر.

> يجب ان تنظر الحكومة للعدالة الاجتماعية بحيث تراعي زيادة دخل المستأجرين عند تطبيق زيادة القيمة الايجارية.

> تصدر السلطة التشريعية قانوناً بإنشاء صندوق لدعم غير القادرين من مستأجري الوحدات السكنية ويمول هذا الصندوق من مالكي الوحدات المستأجرة وفقا للقانون المدني بنسبة 5% من الايجار مستقطعة من الضريبة علي الدخل.

> يجب عمل حملة قومية لجمع التبرعات من جميع القادرين مالياً في مصر، وأبناء مصر الذين يعملون بالخارج خاصة أمريكا والدول الاوروبية بهدف بناء مساكن شعبية للفقراء ومحدودي الدخل وتجنيد كل وسائل الإعلام في هذه الحملة.

> يجب ألا تسمح الدولة لأصحاب المساكن الجديدة بإغلاقها للمتاجرة ببيعها لأعلي الأثمان خاصة المساكن المطلة علي النيل.

> فرض ضرائب باهظة علي الشقق المقفولة وغير المسكونة وبذلك سوف يتم فتحها للسكن وتنخفض أسعار الشقق بالنسبة للتمليك.

> مستأجرو المساكن من محدودي الدخل تلتزم الحكومة بتوفير مساكن بديلة لهم في المدن الجديدة أو تتحمل الحكومة دفع فرق الايجار الجديد للمالك الذي تحدده اللجان المختصة.

> تشكيل صندوق لدعم محدودي الدخل والفقراء من المستأجرين وزيادة تدريجية لايجارات الشقق بالاحياء الفاخرة والمتوسطة خلال 5 سنوات يتم بعدها تحرير العلاقة بين الملاك والمستأجرين لتحقيق العدالة بين الجميع.

> عمل طوابع دمغة علي عقود الايجارات والرخص والمباني لصالح تمويل صندوق يخصص لسداد فروق الايجارات عن محدودي الدخل.

> يتم احتساب العوايد «الضرائب» بواقع 2% من لاقيمة الايجارية العادلة.

> تقوم وزارة التضامن بدعم المستأجرين غير القادرين علي سداد القيمة الايجارية العادلة.

> الحل الاقتصادي والاجتماعي ويتمثل في ايجاد وفرة من المساكن عن طريق تدخل الدولة لمنح أراضي مملوكة لها ومزودة بالمرافق لشركات الإسكان والجمعيات التعاونية والقطاع الخاص ومنح قروض ميسرة لتشجيع بناء المساكن حتي تعود لافتة شقة للايجار ويحكم العلاقة قانون العرض والطلب.

> تمنح الدولة بالمجان كل مستأجر في العقارات القديمة والمقامة قبل عام 1960 قطعة أرض في حدود 250 م بأقرب مدينة جديدة لبناء وحدة سكنية له مع منحه قرضاً من بنك الإسكان بشرط إخلاء الوحدة أو منح الدولة للمالك قطعة أرض مجاناً توازي ضعف مساحات الشقق المؤجرة.

و ـ مقترحات أخري:

> القيمة السوقية القديمة لا تعبر اطلاقاً عن القيمة الاقتصادية الحقيقية وعند تحرير العقارات من قيود الايجار الثابت يرفع قيمتها السوقية ولأن هذه العقارات تتضمن نوعاً من «فائض القيمة» المكبوت سبب قيد الايجار الثابت.

> الاقتراح بالاستفادة من «فائض القيمة» الضائع وتوزيعه بين المالك والمستأجر عن طريق تحرير العقار من ثبات الايجار ما يؤدي إلي استعادة القيمة الحقيقية للعقارات عن طريق اعطاء المستأجرين حق شراء الشقق التي يسكنها أو التنازل عن هذا الحق للغير مقابل ثمن يقل عن القيمة الحقيقية للعقار بعد تحريره من قيد ثبات الايجار فتصبح العملية مريحة لكل من المالك والمستأجر لأنهما يقتسمان «فائض القيمة» الضائع بين ثمن العقار المبخوس وبين الثمن الحقيقي بعد تحرير العقار من الايجار القديم علي ان يعطي المستأجر فترة زمنية «ثلاث سنوات» لتدبير أموره ويمكن للبنك العقاري أو غيره من البنوك وذلك بنظام الرهن العقاري الجديد المساهمة في تمويل وتنظيم تلك العملية.

> في حالة رفض التسوية المقترحة تكون هناك مدة زمنية انتقالية.

> الاقتراح بتحصيل خمسة جنيهات كايجار عن كل حجرة سكنية علي مستوي الجمهورية علي ان يكون ايجار الحجرة التي تطل علي ميدان أو النيل أو شارع رئيسي عشرة جنيهات مع اعتبار دورة المياه والمطبخ حجرة وذلك لصالح ملاك العقارات القديمة.

> تحرير العلاقة الايجارية فوراً بالنسبة للمستأجر غير المصري في جميع الوحدات السكنية وغير السكنية.

> يكون الايجار بالنسبة لجميع الوحدات التي لم تقدم استثمار تضامن كايجار السوق أما بالنسبة للوحدات التي يقدم مستأجروها استمارة تضامن فتكون في حدود ربع دخل مستأجريها «واستمارة التضامن هي استثمارة تعدها وزارة التضامن وتكون اختيارية لمن يتضرر من الايجار علي ان يتم تحديدها خلال ثلاث سنوات وفي حالة التزوير في بياناتها يتم طرد المستأجر فوراً علاوة علي تعرضه للعقوبات ويتم توقيع هذه الاستثمارة من قبل المالك والمستأجر ومندوب الوزارة.

إعفاء المستأجر القديم من جزء من الزيادة في الايجار بعد أن يثبت أنه غير قادرة بشرط تقديم إقرار عن دخله الشامل يؤيد ذلك ويكون ذي مصلحة الطعن علي صحة هذا الإقرار.

مع ضمان حق المالك في طرد المستأجر خلال ثلاثة شهور في حال تقاعسه عن سداد الايجار أو الإخلال ببنود العقد، من حق المالك أيضاً فسخ العقد كل خمس سنوات دون شروط، مع إعلان المستأجر بذلك قبلها بستة شهور للبحث عن سكن بديل.

> التعويض عن تقييد حقوق الملكية للملاك ولورثتهم،.

> دفع المستأجرين الضريبة العقارية لوحداتهم المؤجرة في العقارات القديمة التي لا يقيمون بها.

> تطبيق القانون المدني علي الوحدات المؤجرة المغلقة في العقارات القديمة وتسليمها للمالك.

> مشروع قانون جمعية المضارين من الايجارات القديمة

المادة «1»

تحرير العلاقة الايجارية للاماكن المؤجرة لاغراض السكني والحكومة بقوانين ايجار الأماكن علي حسب تاريخ إنشاء العقار علي النحو الآتي:

1ـ العقارات المنشأة قبل أول يناير 1944 يستمر العمل بأحكام قوانين ايجار الأماكن بها لمدة عام يبدأ من أول يناير.. وينتهي في...

وتزداد الأجرة القانونية الحالية بواقع 10 أمثال الأجرة القانونية الحالية من أول يناير.. اعتباراً من أول يناير .. جميع العقود المبرمة بقوانين ايجار الأماكن تنتهي مدتها ولا يسري عليها احكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ويكون للمؤجر الحق في مطالبة المستأجر بالإخلاء ليقوم باستغلالها بنفسه أو لتأجيرها للغير وتطبق احكام القانون المدني في شأن تأجير الأماكن ويلغي أي نص أو قانون يتعارض مع احكام القانون المدني.

2ـ العقارات المنشأة من أول يناير 1944 وحتي 4 نوفمبر 1961 يستمر العمل بأحكام قوانين ايجار الأماكن بها لمدة عامين تبدأ من أول يناير.. وتنتهي في..

وتزداد الأجرة القانونية الحالية بواقع 8 أمثال الأجرة القانونية من أول يناير.. ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية في نفس هذا الموعد ولمدة عام بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية وتخضع الأجرة بعدها لاتفاق الطرفين.

اعتباراً من أول يناير.. جميع العقود المبرمة والمحكومة بقوانين ايجار الأماكن تنتهي مدتها ولا يسري عليها أحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ويكون للمؤجر الحق في مطالبة المستأجر بالإخلاء ليقوم باستغلالها بنفسه أو لتأجيرها للغير وتطبيق احكام القانون المدني في شأن تأجير الأماكن ويلغي أي نص أو قانون يتعارض مع أحكام القانون المدني.

3ـ العقارات المنشأة من 5 نوفمبر 1961 وحتي 6 أكتوبر 1973 يستمر العمل بأحكام قوانين ايجار الأماكن بها لمدة ثلاث أعوام تبدأ من أول يناير.. وتنتهي في ..

وتزداد الأجرة القانونية الحالية بواقع 6 أمثال الأجرة القانونية من أول يناير.. ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية في نفس هذا الموعد ولمدة عامين بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية وتخضع الأجرة بعدها لاتفاق الطرفين.

اعتباراً من أول يناير.. جميع العقود المبرمة والمحكومة بقوانين ايجار الأماكن تنتهي مدتها ولا يسري عليها أحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاص بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ويكون للمؤجر الحق في مطالبة المستأجر بالاخلاء في مطالبة المستأجر بالإخلاء ليقوم باستغلالها بنفسه أو لتأجيرها للغير وتطبق احكام القانون المدني في شأن تأجير الأماكن ويلغي أي نص أو قانون يتعارض مع احكام القانون المدني.

4ـ العقارات المنشأة من 7 أكتوبر 1973 وحتي 9 سبتمبر 1977 يستمر العمل بأحكام قوانين إيجار الأماكن بها لمدة أربع أعوام تبدأ من أول يناير.. وتنتهي في ...

وتزداد الأجرة القانونية الحالية بواقع 4 أمثال الأجرة القانونية من أول يناير.. ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية في نفس هذا الموعد ولمدة ثلاث سنوات بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية وتخضع الأجرة بعدها لاتفاق الطرفين.

5ـ العقارات المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتي 30 يناير 1996 يستمر العمل بأحكام قوانين ايجار الأماكن بها لمدة 5 أعوام تبدأ من أول يناير.. وتنتهي في..

وتزداد الأجرة القانونية الحالية بواقع %50 من الأجرة القانونية من أول يناير.. ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية في نفس هذا الموعد ولمدة أربع سنوات بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية وتخضع الأجرة بعدها لاتفاق الطرفين.

اعتباراً من أول يناير.. جميع العقود المبرمة والمحكومة بقوانين ايجار الأماكن تنتهي مدتها ولا يسري عليها أحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ويكون للمؤجر الحق في مطالبة المستأجر بالاخلاء ليقوم باستغلالها بنفسه أو لتأجيرها للغير وتطبق احكام القانون المدني في شأن تأجير الأماكن ويلغي أي نص أو قانون يتعارض مع احكام القانون المدني.

المادة «2»

يستثني من احكام المادة السابقة ويعمل بقوانين ايجار الأماكن لمدة عام واحد فقط يبدأ من يناير.. وينتهي في بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكني والمحكومة بقوانين ايجار الأماكن أي كان تاريخ إنشاء العقار إذا ثبت أن للمستأجر مسكناً آخر مملوك له أو إن دخله الشهري يتعدي 2000 جنيه أو أكثر أو كان مجموع ثروته يزيد علي مائة ألف جنيه ويتعين علي المستأجر تقديم بيانات صحيحة عن الأماكن المملوكة له وعن دخله.

وتزداد الأجرة القانونية الحالية خلال ذلك العام علي حسب تاريخ إنشاء المبني المبين في المادة السابقة دون الزيادات الدورية وتبدأ الزيادة من أول يناير.. وتخضع الأجرة بعدها لاتفاق الطرفين.

التوجهات الرئيسية للوزارة بشأن تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر:

ـ عند وضع تشريع يراعي التوازن بين طرفي العلاقة الايجارية من ملاك ومستأجرين أخذاً في الاعتبار البعد الاجتماعي لكل منهما.

ـ مراعاة الظروف السياسية والاقتصادية والاجتماعية التي تمر بها البلاد في هذه الآونة.

ـ زيادة القيمة الإيجارية العادلة المطلوب آخذاً في الاعتبار قيمة ايجار المتر المسطح من المساحة الصافية للوحدة ويختلف وفقاً لتاريخ إنشاء الوحدة والمستوي العمراني للمنطقة الكائن بها الوحدة.

ـ يراعي عند تقدير قيمة الزيادة الأخذ في الاعتبار ارتباط هذه الزيادة بالآتي:

تاريخ إنشاء الوحدة.

تاريخ أول تعاقد لإيجار الوحدة السكنية إذا ارتبطت الزيادة بنسبة من القيمة الإيجارية الحالية.

- تحديد عدد مرات التوارث ودرجة القرابة.

- عند وضع القانون يراعي وضوح النصوص لسهولة التطبيق وتقليلاً للمخالفات والتقاضي.

- تفعيل أحكام تنظيم اتحاد الشاغلين الواردة بقانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008.

- إجراء دراسة شاملة للقانون رقم 49 لسنة 1977 في ظل الأحكام الدستورية العديدة الصادرة من المحكمة العليا.

الشكاوي والمقترحات المقدمة للوزارة بخصوص القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني علي الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها

تم تقسيم قاعدة البيانات الواردة إلي ما يلي:

أ- ما يخص القيمة الإيجارية:

> تحديد حد أقصي للقيمة الإيجارية لا يسمح للمؤجر بالمغالاة إلي حد عدم مقدرة المستأجر.

> الاقتراح بأن تكون الزيادة المطلوبة كل 5 أعوام ويتم تحديد مبلغ الزيادة داخل عقود الإيجار.

> يجب ألا يزيد الإيجار علي 15% إلي 20% من دخل الفرد.

> مراجعة قانون الإيجارات الجديدة بالمساكن بما يتناسب مع المواطن البسيط وتحديد سقف للإيجارات ولا يتم ترك ذلك لجشع الملاك.

> تخفيض الأجرة المستحقة لجميع الشقق والمكاتب والمحلات علي النحو التالي:

- تخفيض 35% للقيمة الإيجارية الشهرية التي تصل حتي 1000 جنيه.

- تخفيض 50% للقيمة الإيجارية الشهرية التي تبدأ من 1100 حتي 2000 جنيه.

- تخفيض 65% للقيمة الإيجارية الشهرية التي تبدأ من 2100 جنيه فأكثر.

> تشكيل لجنة تابعة لرئاسة الوزراء لتحديد القيمة الإيجارية.

> تحديد القيمة الإيجارية للوحدة حسب مساحتها ونوع الاستخدام «سكني - تجاري» حسب الموقع «متميز - شعبي».

> وضع ضوابط لتأجير الوحدة فمثلاً الوحدة ذات مساحة 100م2 يكون إيجارها الشهري من «200 إلي 300» جنيه مصري.

> حد أدني للإيجارات الجديدة 150 جنيهاً شهرياً.

> تحديد سقف للأجرة الشهرية.

> زيادة الإيجارات القديمة لفتح الشقق المغلقة ويزيد المعروض من الشقق للتأجير فتنخفض الإيجارات تلقائياً.

ب- ما يخص مدة عقد الإيجار:

> تحديد مدة العقد بعشر سنوات أو عشرين سنة علي ألا يزيد علي 60 عاماً.

> تحديد حد أدني للمدة الإيجارية.

> عقد الإيجار يجب أن يكون محدد المدة حفاظاً علي حق مالك الوحدة.

> وضع حد أدني للمدة الإيجارية بعشر سنوات أو أكثر بما يحقق الاستقرار الأسري ويضع حداً لجشع أصحاب العقارات.

> وضع حد أدني لعقد الإيجار 15 عاماً علي الأقل وتجريم ترك الوحدة المغلقة لفترة أكثر من عام وهي الفترة المعمول بها في فرنسا.

> اعتبار أن جميع العقود في ظل القانون 1996/4 سارية لمدة لا تقل عن خمسين عاماً منذ تاريخ تحريرها أو اعتبارها مستمرة للورثة من الدرجة الأولي.

> اقتراح أن يكون مدة الإيجار لا تقل عن 10 سنوات حتي يلتقط المواطن أنفاسه ولا يتشتت في التنقل بالأثاث والأطفال من سكن لآخر.

> أقل مدة للإيجار تتحدد بألا تقل عن عشر سنوات وامتداد حق الإقامة بالوحدة لصاحب الحق في ذلك.

ج- ما يخص دور الدولة

> قرار من الحكومة بتسليم الشقق المغلقة للملاك وذلك سيؤدي إلي اعتدال أسعار التمليك وعودة لافتة «للإيجار» وتعديل قانون الإيجارات القديم للتقليل من ظهور العشوائيات.

، تشريع جديد «قانون إيجار موحد» بمراعاة الأبعاد الاجتماعية والأمن الاجتماعي للمواطنين وحق الملكية الخاصة للفرد التي كفلها الدستور وتفعيل مبدأ المواطنة وهذا التشريع يراعي الحد الأدني لمدة الإيجار والحد الأقصي والقيمة الإيجارية التي تتناسب مع المدة المحددة للإيجار.

> تحديد معايير لتقدير الأجرة من حيث العقار والمكان والمساحة ويمكن العودة للجان تقدير القيمة الإيجارية.

> وضع ضوابط عند تجديد العقد بما يكفل حماية المستأجر وبما يحقق له الاستقرار.

> إنشاء هيئة رسمية تكون وسيطة بين المالك والمستأجر.

> تطرح الحكومة شققاً بنظام التمليك حيث إن وحدات الإيجار متوفرة لدي الأهالي بنفس أسعار وحدات الإيجار التي تقدمها المحافظة.

> وجود لجان تقييم الإيجارات للشقق تحدد الإيجار حسب المواصفات المدرجة في جداول التوصيف والتحديد مثل مساحة الشقة - مستوي التشطيبات - الموقع - المنطقة - عدد الأدوار.

> ليس هناك ما ينص علي ذلك ويجب توفير جهة تنظم وتطبق ما جاء بالقانون.

> إصدار قانون يجبر المالك علي تحديد مدة العقد مع رفع القيمة الإيجارية بنسبة بسيطة حفاظاً علي حقوق المواطنين البسطاء.

> إنشاء هيئة رسمية وسيطة بين المالك والمستأجر ووضع ضوابط تكفل حماية المستأجر من جشع الملاك وكذا حماية الملاك من سطوة بعض المستأجرين.

> بحث وضع المبالغ التأمينية التي يفرضها الملاك علي المستأجرين عند بداية التعاقد ورفض ردها في نهاية التعاقد.

> وضع قانون جديد منصف للطرفين.

> إلغاء قانون الإيجارات المؤقتة التي تحدد مدة الإيجار أو رفع مدة الإيجارات إلي 10 سنوات.

> إلغاء القانون 4 لسنة 1996 واعتبار العقود المحررة خلال مدة إصدار هذا القانون عقوداً دائمة بهدف استقرار أوضاع الأسرة المصرية.

> استصدار قرار بتخفيض الإيجارات الخاصة بالإسكان والمحلات الصادرة في ظل قانون الإسكان الحالي الجديد.

> إنشاء مؤسسة مصرية للإسكان للمتابعة والإسهام في حل مشكلة الإسكان في جميع المحافظات وإقامة الوحدات علي الأراضي المخصصة للإسكان يرأسها مهندس مشهود له بالكفاءة والنزاهة وله نائبان لمنطقتي الوجه البحري والقبلي.

> إشراف هذه المؤسسة علي جميع شركات المقاولات والبناء التابعة للدولة قطاع عام وقطاع استثماري والبنوك الخاصة بالتمويل العقاري.

> إنشاء عمارات سكنية عن طريق المؤسسة المصرية العامة للإسكان بطرح أعمالها علي القطاعين العام والخاص في مناقصات عامة.

> منع احتكار الأراضي بتحديد بنائها خلال مدة أقصاها 6 شهور أو استيلاء المؤسسة عليها.

> إلغاء قانون الإيجار الجديد.

> مسئولية الدولة عن مساعدة الشباب وغير القادرين من خلال توفير إيجارات بأثمان محددة تتفق والدخول.

> تدخل الدولة بإعطاء منح وقروض وعمل إسكان تعاوني ووحدات صغيرة لحديثي الزواج لمدة عشر سنوات لحين تحسين ظروف هؤلاء الشباب وأن تكون هناك متابعة للدخل والحالة الاجتماعية ومتي تحسنت حالته تقوم الدولة بإخلاء تلك الوحدات.

> مطلوب خطة للحكومة للتوسع في الإسكان الشعبي والاقتصادي.

> الاقتراح بإقامة مساكن للعاملين بالوزارات والشركات وبيعها بثمن معقول بأقساط طويلة الأجل أو تأجيرها بأجرة مناسبة بحيث لا تقل المدة عن 15 سنة.

> تشجيع المستثمرين في مجال الإسكان ببيع أراضي صالحة للبناء بأسعار مناسبة في المدن الجديدة مع إعفائهم من الجمارك المستحقة عن مواد البناء المستخدمة.

> مشروع قانون لإعادة الحق لأصحاب العقارات القديمة.

> قيام الحكومة بإنشاء مساكن تؤجر بإيجار مناسب للمواطنين أو إنشاء صندوق خاص يتم تمويله من الدولة ومن جهات أخري لبناء مساكن للإيجار في جميع المحافظات ما سيؤدي إلي المنافسة مع القطاع الخاص الذي سيضطر بعدها لخفض إيجاراته لتتوافق مع أسعار الحكومة.

د- مقترحات أخري:

> تحرير العقد بعد مراجعة قانونية علي يد محام وليس عن طريق السماسرة.

> تسجيل العقد بالشهر العقاري تفادياً لتلاعب الملاك.

> وجود تناسب بين مدة العقد والقيمة الإيجارية لتفادي المدة البسيطة في العقود الجديدة وارتفاع القيمة الإيجارية وعدم استقرار الأسرة في مكان واحد لمدة معينة.

> ولا يعني أن العقد شريعة المتعاقدين هو الإجحاف بحقوق الطرفين ويجب أن يكون هناك توازن بين مدة العقد والقيمة الإيجارية وبين دخل الفرد والاستقرار الأسري.

، قضت محكمة النقض أن تكرار المستأجر الامتناع عن دفع الإيجار مبرر للإخلاء العيني وذلك وفق شروط محددة وأوضحت دائرة الإيجارات أن تكرار امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالإيجار المستحق الذي يبرر الحكم بإخلائه العين المستأجرة شرطه سبق إقامة دعوي موضوعية بالإخلاء أو دعوي مستعجلة بالطرد مع تحقق المحكمة من أنه توقع الحكم عليه بالإخلاء بقيامه بسداد الإيجار المستحق عليه والمصروفات والأتعاب خلال نظر الدعوي وقبل اقفال باب المرافعة فيها ويجب أن تكون الدعوي السابقة من دعاوي الإخلاء لعدم سداد الإيجار فدعوي المطالبة بالإيجار أو أمر الأداء لا تتوافر بأي منهما واقعة التكرار «3636/64 ق» - وذلك علي النحو الوارد بالخبر.

> تشكيل لجان هندسية وفنية من الأشخاص الأكفاء تتواجد في جميع مجالس المدن والمحليات بجميع المحافظات لتقييم القيمة الإيجارية للشقق الجديدة.

> تسجل جميع العقود السابق تحريرها في ظل القانون 4 لسنة 1996 بإثبات تاريخ بالشهر العقاري مقابل سداد رسم قدره 50 جنيهاً وتسلم منه صورة للجنة التي تقدر القيمة الإيجارية بمجالس المدن أو المحليات.

> إلزام كل من يبني عقاراً لبيعه ببيع الشقق والمحلات علي الشارع العام فقط وتأجير الوحدات الداخلية إجبارياً علي أن يقدر إيجارها بواسطة لجنة تقدير الإيجارات السابق الإشارة إليها المكونة من عضو مجلس دولة + عضو فني وإداري من مجلس المدينة + عضو من المحافظة + عضو حسابي وإداري.

> يجوز اعتماد أي قرارات من المؤسسة المصرية للإسكان بسداد رسوم مقررة تحصل لصالح صندوق الإسكان لدعم أعمال البناء ويمكن تدعيم الصندوق بالآتي:

> «خصم 1% شهرياً من جميع العاملين بالدولة وأصحاب المعاشات - إضافة جنيه علي تذاكر الدرجة الأولي والثانية الممتازة بقطارات السكك الحديدة - إضافة 10 جنيهات علي كل طن حديد - إضافة 5 جنيهات علي كل طن أسمنت وتحصل من المشتري».

> إلغاء قانون الإيجار الجديد «المؤقت» وأن تعود جميع إيجارات المساكن المؤقتة في الجمهورية إلي المستديم بإيجار معقول «مناسب».

> أ. د. مصطفي فؤاد يعرض تجارب دول العالم التي تجمع دائماً بين نقطتين الأولي أنها تسمح بوجود علاقة بين المالك والمستأجر مع تحديد مبادئ عامة للقيمة الإيجارية دون تركها بدون قيود والثانية تقوم شركات ببناء مساكن وعقارات تقوم بتأجيرها للشباب مع تملكهم لها بعد فترة زمنية معينة.

> المطالبة بوضع تشريع جديد يحمي الطرف الأضعف وهو المستأجر ويضع سقفاً لزيادة قيمة الأجرة.

> عدم التوريث.

> الإخلاء للشقق المغلقة.