مشروع قانون لتحرير العلاقة الإيجارية المقيدة بالقوانين الإستثنائية:
-------------------------------------------------------
مقدمة:
--------
بدأت إنتهاكات حقوق الملكية العقارية بالتخفيضات المفاجئة والمتتالية فى الإيجارات التى أجراها دعاة التأميمات والحراسات لتطفيش المستثمرين من الإستثمار فى العقارات ولمصادرة رأسمال ملاك العقارات وشدد الميثاق على الحل الإشتراكى الذى يشل قدرة الرأسمالية الوطنية ، فكانت قوانين الإيجارات التى تم تعديلها عدة مرات تنتزع حقوق الملكية لتفريغ قدرات ملاك العقارات ومنعهم من سكناها أو الإستفادة منها.
وأصبح الملف شائكا ، وتم إعداد مشاريع متتالية لمحاولة إصلاح العلاقة التى إنهارت بين المالك والمستأجر وإنتهت إلى إهمال العقارات وتصدعها وإنهيار عشرات ومئات العقارات ، وإستفحلت بسبب كل ذلك أزمة الإسكان لعجز الدولة عن مجاراة مشاريع البناء للطلب المتزايد على السكن فى ظل إنسحاب المستثمر الخاص الصغير.
وأصبحت الفجوة بين القيمة الإيجارية المجمدة رهيبة وكشف فداحة الغبن فيها عند تحرير العلاقة جزئيا بصدور القانون 4 لسنة 1996 الذى فضح الفرق الهائل بين الأجرة الهزيلة المسماة قانونية تم تقديرها وتخفيضها وتجميدها لعشرات السنين ، فأصبح الملف مختلا وتتالت مشاريع لإصلاح تلك العلاقة وتراخت الحكومات عن إعادة حقوق ملاك العقارات وهى الحقوق التى تقرر مبادئ الشريعة الإسلامية عدم جواز تدخل ولى الأمر المشرع فى هذه العلاقة وتحيط بتلك العلاقة القيود الدستورية ومبادئ إتفاقيات حقوق الإنسان التى تحصن الحقوق والحريات وتجبر الدولة على رد تلك الحقوق المنتهكة فى ظل مبادئ الشريعة والدستور التى تقرر التعويض عن تلك الإنتهاكات وعدم تقادمها.
ولما كانت المشاريع السابقة تبدأ من حيث محاولة التدرج فى الزيادات على القيمة الإيجارية والمدد الإنتقالية ولم تعد صالحة كأسلوب لعلاج ذلك الملف الشائك لفداحة الفروق على الزمن البعيد مما أحدث إختلالا شديدا فى القيمة الإيجارية المقدرة بتلك القوانين وإختلال وسيلة التعامل بفارق رهيب لا يصلح معه أسلوب "الترقيع" أو "التدرج" ؛ فضلا عن أنه قد آن الأوان بإصلاح تلك العلاقة المهترئة والتى تنزع الحياة عن أحد الرافد الأساسية للإقتصاد المصرى والتى تسبب فى الشلل التام لرأسمال الثروة العقارية التى وصفها تقرير الباحث الإقتصادى البيروفى "هرناندو دى سوتو" التابع للأمم المتحدة عام 1997 الذى فضح رأس المال الميت للثروة العقارية التى قدرها عام 1997 بمبلغ 240 مايار دولار (مائتان وأربعين مليار دولار) وقد تضخمت قيمتها بما يقدر قيمتها الآن بقيمة 500 مليار دولار (خمسمائة مليار دولار) وتصل قيمتها إلى 3.5 تريليون جنيه كثروة عقارية مشلولة وميتة .
خاصة وقد أثبتت إحصائيات الجهاز المركزى للتعبئة والإحصاء عام 2006 إلى أن ما يقرب من 8 مليون شقة مغلقة وخالية تنعى أزمة السكان لها فى حين تعانى البلاد من أزمة إسكان بما يمثل فضيحة من الأعاجيب لوجود ملايين المساكن بلا سكان وملايين السكان بلا مساكن.
ولما كانت الأزمة الإقتصادية الرهيبة التى تمر بها مصر بعد عقود وعصور من الفساد فى الحكم والتشريع وزيادة الفقر ودمار الإقتصاد وزيادة الديون الداخلية والخارجية لمعدلات خطيرة تلتهم أى تنمية إقتصادية مما تحتاج معه الميزانية لمعجزة إقتصادية لسد الديون وتكلفتها السنوية والعجز المزمن والخطير ؛ فقد بات السكوت على هذا التهريج الإقتصادى بمثابة إنتحار مؤكد وموت وخراب ديار يوجب على مشرعى الدولة ومفكريها تنقية الإقتصاد من الأفكار الشيوعية المدمرة وإصلاح الإقتصاد بضم الثروة العقارية كأحد الروافد السريعة والهامة فى منظومة الإصلاح الإقتصادى التى أدى الغباء فيها إلى أن إستفاد الأثرياء والأغنياء بالدعم الرهيب المفروض على ملاك العقارات بما يمثل إفقارا لهم وتدميرا للثروة العقارية لمجرد إحتفاظهم بشقق مليمية ومجانية يحتاج لها ملاكها ويحتاج لها طالبى السكن ويحتاج الشعب والخزانة للضرائب المهدرة التى يجب الحصول عليها منها.
ولاشك أن أحكام المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان قد أدانت تطبيق تلك القوانين الشيوعية وذلك بالحكم بإدانة وتغريم حكومة بولندا عام 2008 لصالح مالكة عقار ، وكذلك إدانة وتغريم حكومة مالطة لصالح مالك عقار ؛ كما قررت أن تلك الأحكام نهائية تسرى على جميع الدول الأوروبية المطبقة لتلك المعاهدات التى وقعت عليها جميع الدول المنضمة للأمم المتحدة.
وقد صدرت العديد من الفتاوى ممن تقلدوا منصب الفتوى التابعة لدار الإفتاء وإمامة الجامع الأزهر التى تؤكد عدم جواز تدخل ولى الأمر فى العلاقة الإيجارية طبقا لرأى الأئمة منذ العصر الأول للنبوة حتى يومنا هذا ، والتى يجب أن تكون العلاقة الإيجارية محددة المدة بشهر أو بسنة طبقا لإرادة طرفى العلاقة ، وأن أى عقد قد خلا من ذلك يكون عقدا باطلا ؛ وأنه لا ضرر ولا ضرار وأنه إذا طالت المدة وإختلت القيمة الشرائية لوسيلة الدفع يتم اللجوء للتقييس.
وطبقا للتقييس بسعر الذهب مقابل النقود ، فإن الثابت أن جرام الذهب عيار 18 قيراط بتاريخ 31/12/1968 المعلن بجريدة الأهرام بسعر الجرام 83 قرشا بينما تعدى سعره الآن 220 جنيها للجرام بزيادة تمثل 275 ضعفا ، وهو ما يوازى القيمة الإيجارية بأجر المثل العادل طبقا للقانون 4 لسنة 1996.
كما أن أجر العامل عام 1960 بلغ 15 قرشا يوميا أى بأربعة جنيهات ونصف شهريا ، بينما أجر العامل الآن 700 جنيها بزيادة 155 ضعفا ويطالب بزيادته لمبلغ 1200 جنيه أى أكثر من 260ضعفا .
فضلا عن أن سعر اللحم عام 1950 بمتوسط 16 قرشا للأقة مقارنة بأقل سعر للحم الآن بسعر 40 جنيها للكيلو بزيادة تمثل نسبة 250 ضعفا ؟؟؟
وعلى كل ماسبق ، أصبح من الغباء حصر الحل لهذه الفاجعة والمهزلة الإقتصادية فى حدود الدوران فى حلقة وهمية من الزيادات التدريجية أو المرحلية للقيمة الإيجارية وبالتعارض الرهيب مع حقوق ملاك تلك العقارات ، وفى ظل الخطورة الرهيبة للتدمير الهائل الذى ألم بالعقارات ويهدد بسوء حالتها وإنهيار حجم هائل منها يمثل خسارة محدقة ومتزايدة وعاجلة للثروة العقارية ؛ فى الوقت الذى يبدى ملاك تلك العقارات إستعدادهم للتضحية والمساهمة فى أداء ضريبة إستثنائية نظير التحرير العاجل والكامل لأملاكهم بحقوقها الراسخة مما يمثل قبلة الحياة للإقتصاد المصرى الذى يحتضر.
وعلى ذلك ؛ يطالب ملاك العقارات بترك العلاقة الإيجارية حرة بالإتفاق بين المالك والمستأجر أسوة بنفس الحق والمساواة مع المؤجرين والمستأجرين لنفس الآماكن ونفس العقارات المماثلة والتى تم بنائها فى نفس المواصفات بل فى نفس العقارات بالقانون 4 لسنة 1996.
ومقابل ذلك ؛ فإن ملاك العقارات إسهاما منهم فى إيجاد الظروف المواتية للدولة بدعم إسكان الفقراء محدودى الدخل بالرغم من عدم إضطرارهم لذلك ؛ فإنهم بتضحية جسيمة منهم يقبلون - فى مقابل التحرير الفورى لأملاكهم - بأداء ضريبة مؤقتة بنسبة 20-30% من قيمة الإيجارات المحررة وذلك من الشهر التالى لسريان ذلك التحرير.
مشروع القانون
----------------
المادة 1 :
-----------
تلغى كافة احكام القوانين أرقام 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، و136 لسنة 1981 فى شأن بعض ألأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، والقانون 6 لسنة 1997
بشأن بعض الاحكام الخـاصــة بايجار الاماكن غير السكنية أو أى قوانين أو قواعد خاصة بأيجار الأماكن الصادرة قبلهما على الأماكن التى لم يطبق عليها القانون 4 لسنة 1996وقبل العمل به ؛ وكذلك تلغى أى قواعد إيجارية إستثنائية أخرى منصوص عليها فى أية قوانين أخرى ويطبق بدلا منها القواعد العامة الواردة فى قواعد الإيجار فى القانون المدنى..
المادة 2 :
----------
تطبق احكام القانون المدنى فى شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها فى المادة ألأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة أو فى شأن استغلالها أو التصرف فيها .
المادة 3 :
----------
يلغى كل نص فى أى قانون اخر يتعارض مع أحكام هذا القانون .
المادة 4 :
----------
تلغى المادة 4/2 من قانون الضرائب العقارية رقم 196 لسنة 2008 بشـأن ما تقرره من عدم سريان القانون على الأماكن التى ينتظمها القوانين 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981 ؛ على أن يعاد تقدير القيمة الايجارية ، أو الأخذ بالأجرة المتفق عليها بين المالك والمستأجر لتلك العقارات فور تطبيق هذا القانون.
المادة 5 :
----------
أ ) تفرض ضريبة إستثنائية مؤقتة لمدة 5 سنوات (60 شهر) على الأماكن الغير سكنية ، ولمدة 3 سنوات (36 شهر) على الأماكن السكنية لدعم الإسكان لمحدودى الدخل بنسبة 20% من القيمة الإيجارية (المتعاقد عليها أو طبقا لتقدير لجان التقدير للضريبة العقارية) ويبدأ تحصيل هذه الضريبة من الشهر التالى لصدور هذا القانون.
ب) وتفرض نصف هذه الضريبة على المسكن أو المكان المغلق الغير مستأجر أو الذى يحتجزه مالكه للإستعمال الشخصى.
ج) ينشأ صندوق "دعم للإسكان" تابع لرئيس مجلس الوزراء (بدون تكلفة تحصيل) يضاف إليه الضرائب الإستثنائية التى تم الإتفاق عليها مع ملاك العقارات المحررة إيجاراتها بموجب هذا القانون أو أية موارد أخرى أو تبرعات أو نسبة من حصيلة بيع الأراضى أو رسوم على البناء أو أدواته ويخصص جزء منه لدعم مايزيد عن 25% من دخل المستأجر (أو جميع المقيمين فى المسكن) تدفع كدعم لإيجار المسكن للمستأجر محدود الدخل فى المسكن الملائم له.
المادة 6 :
----------
1) تخلى خلال فترة أقصاها 3 أشهر كافة المبانى الصادر لها قرارات ترميم أو إزالة ، ويلزم ملاكها فى الشروع فى ترميمها لكى تصبح صالحة للسكنى بعد ترميمها ؛ أو يتم إزالة المبانى الصادر لها قرارات إزالة وتحرر إيجاراتها بموجب عقود إيجارية جديدة.
2) تقدم طلبات للمحافظات المختصة ولوزارة الإسكان ولبنك التعمير لمنح قروض لملاك العقارات لإجراء الترميم أو الإزالة بعد إستصدار التراخيص اللازمة.
المادة 7 :
----------
ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسميه ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره.
الدكتور خالد مرسى عبدالله العصافيرى
رئيس جبهة المطالبة المحلية والدولية بحقوق ملاك العقارات القديمة فى مصر
ورئيس مجلس إدارة جمعية ملاك عقارات الإيجار القديم (تحت التأسيس(
3 شارع طلعت حرب بالإسكندرية
ت: 01222145510
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق